Voor besturen van Verenigingen van Eigenaren is het essentieel dat een rechtsgeldig besluit vve tot stand komt tijdens de vergadering. Of het nu gaat om het benoemen van een nieuwe beheerder of het accorderen van groot onderhoud, de juridische houdbaarheid van deze keuzes bepaalt de stabiliteit van de vereniging. Wanneer de regels rondom besluitvorming niet strikt worden gevolgd, loopt de VvE het risico op een nietig besluit of een besluit dat door de rechter vernietigd kan worden. In dit artikel leggen we uit hoe u als bestuurder zorgt voor waterdichte procedures binnen de algemene ledenvergadering van de VvE.
Een besluit is pas rechtsgeldig wanneer het tot stand is gekomen volgens de regels van de wet, de splitsingsakte en het modelreglement. De basis hiervoor ligt in een correcte oproeping: alle eigenaren moeten tijdig en schriftelijk zijn uitgenodigd, waarbij de agenda de te behandelen punten duidelijk vermeldt.
Daarnaast moet er tijdens de vergadering worden voldaan aan de formele eisen voor het nemen van besluiten. Dit betekent dat er voldoende stemmen vertegenwoordigd moeten zijn en dat de vereiste meerderheid voor het specifieke onderwerp wordt behaald. Het is cruciaal om te onthouden dat de splitsingsakte en het reglement van uw specifieke VvE altijd leidend zijn; deze kunnen afwijken van de standaard wettelijke bepalingen. Bij bestuurlijk VvE-beheer is de toetsing aan deze documenten de eerste stap bij elk agendapunt.
Het stemrecht binnen een VvE is direct gekoppeld aan het eigendom. Iedere eigenaar heeft het recht om deel te nemen aan de besluitvorming. Echter, niet iedere stem telt even zwaar. De stemverhouding vve wordt bepaald door de breukdelen die in de splitsingsakte zijn vastgelegd.
Een breukdeel geeft aan voor welk aandeel een eigenaar gerechtigd is in de gemeenschap. In de praktijk betekent dit vaak dat een eigenaar van een groot penthouse meer stemmen mag uitbrengen dan de eigenaar van een kleine studio. Bij het tellen van de stemmen moet de voorzitter dus niet alleen kijken naar het aantal aanwezige personen, maar naar het totaal aantal stemmen dat zij vertegenwoordigen op basis van deze akte.
Voordat er überhaupt gestemd kan worden over belangrijke zaken, moet worden vastgesteld of er voldaan is aan het quorum. Het quorum vve vergadering is het minimale aantal stemmen dat aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn om rechtsgeldige besluiten te mogen nemen. In de meeste modelreglementen is dit de helft van het totaal aantal uit te brengen stemmen (plus één).
Wanneer dit aantal niet wordt gehaald, mogen er geen besluiten worden genomen. In dat geval moet er een tweede vergadering worden uitgeschreven. Deze vindt doorgaans twee tot drie weken later plaats. Tijdens deze tweede vergadering kan er over de eerder geagendeerde onderwerpen worden besloten ongeacht het aantal aanwezige stemmen, mits de procedure voor oproeping correct is gevolgd. Dit is een vitaal proces bij bijvoorbeeld het mjop uitvoeren vve, waarbij vertraging onwenselijk is.
Niet elk besluit vereist dezelfde hoeveelheid stemmen. Men maakt onderscheid tussen:
Raadpleeg altijd uw splitsingsakte om te bepalen welke meerderheid voor uw specifieke agendapunt vereist is.
Als een eigenaar niet fysiek aanwezig kan zijn bij de algemene ledenvergadering van de VvE, kan hij een volmacht verlenen aan een andere eigenaar of een buitenstaander. Hiermee kan de volmacht vve stemmen namens de afwezige eigenaar.
Er zijn echter belangrijke regels:
De bewijslast voor een correct genomen besluit ligt bij de notulen en de besluitenlijst. Een nauwkeurige verslaglegging is cruciaal. In de notulen moet duidelijk worden opgenomen:
Door deze details vast te leggen, creëert u een juridisch fundament. Dit is ook het moment waarop besturen vaak besluiten hun taken uit te besteden aan een professional, zeker als zij voor 1 oktober 2026 willen overstappen om per het nieuwe jaar volledig ontzorgd te zijn.
Zelfs met de beste bedoelingen kunnen er fouten insluipen die een rechtsgeldig besluit vve ondermijnen. De meest voorkomende valkuilen zijn:
Hieronder vindt u antwoorden op de meest voorkomende juridische vragen over het nemen van besluiten binnen uw vereniging.
Een besluit is rechtsgeldig wanneer het is genomen tijdens een correct bijeengeroepen vergadering, waarbij voldaan is aan het quorum en de vereiste (gekwalificeerde) meerderheid, zoals voorgeschreven in de splitsingsakte en het modelreglement.
Dit verschilt per VvE. Vaak volstaat een gewone meerderheid als het onderhoud in het MJOP staat, maar voor extra uitgaven boven een bepaalde grens vereist het reglement vaak een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld 2/3 van de stemmen).
Dit hangt af van het modelreglement dat op uw VvE van toepassing is. In nieuwere reglementen (zoals Modelreglement 2017) is het aantal volmachten per persoon vaak beperkt tot één, om machtsconcentratie te voorkomen.
Als het quorum niet wordt gehaald, kunnen er geen rechtsgeldige besluiten worden genomen. Het bestuur moet dan een tweede vergadering uitschrijven, waarin over dezelfde punten beslist kan worden zonder dat een quorum vereist is.
Ja, een eigenaar kan binnen een maand na kennisname van het besluit de rechter verzoeken het besluit te vernietigen als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of de procedures niet correct zijn gevolgd.
Laat uw besluitvorming begeleiden door BeheerGoed
Wilt u de zekerheid dat uw VvE-besluiten juridisch onwrikbaar zijn? BeheerGoed ondersteunt besturen in Rotterdam en Capelle aan den IJssel bij het volledige proces van de ALV organiseren en de juridische toetsing. Bekijk bestuurlijk VvE-beheer voor meer informatie.