Veel gestelde vragen

Hoe ontstaat een VvE?

Bij nieuwbouwprojecten kan bij de bouw reeds besloten zijn de appartementen individueel te verkopen, maar het is ook mogelijk om gebouwen waarin de appartementen eerst alleen verhuurd werden te koop aan te bieden. In beide gevallen wordt in de zogenaamde splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening bepaald wat nu precies de grenzen zijn van het appartement dat u koopt; ofwel wat behoort tot het privégedeelte en wat tot de gemeenschappelijke delen. Na het passeren van deze akte bij de notaris ontstaat de VvE van rechtswege en zijn alle eigenaren van een appartement automatisch lid van deze VvE.

Wat is de ALV of Vergadering van Eigenaren?

De ALV, ook wel Vergadering van Eigenaren genoemd, is het hoogste orgaan binnen de VvE. De ALV vergadert doorgaans één keer per jaar. Zij neemt in principe alle besluiten aangaande de gemeenschappelijke delen en doet dit met meerderheid van stemmen. Voor de meeste besluiten is een normale meerderheid (meer dan 50%) voldoende, maar voor bijzondere besluiten kan een grotere meerderheid noodzakelijk zijn. Tijdens deze jaarvergadering wordt onder meer de begroting besproken, verslaglegging gedaan over het voorgaande jaar en de plannen voor het komende jaar en de jaren erna vastgelegd. Zoals eerder opgemerkt, neemt de ALV alle besluiten, maar doorgaans wordt een deel van deze bevoegdheden gemandateerd aan het dagelijks bestuur. Dit betekent dat het dagelijks bestuur een budget krijgt voor de zaken die in de begroting zijn vastgelegd en daarbinnen zelfstandig tot opdrachtverstrekking over mag gaan. Voor het klein dagelijks onderhoud, het treffen van noodvoorzieningen bij calamiteiten en de betaling van contracten die met goedkeuring van de VvE zijn afgesloten, heeft BeheerGoed als beheerder van de VvE dit mandaat.

Wat houdt eigenaar van een appartementsrecht precies in?

Het begrip eigenaar van het appartement is eigenlijk niet geheel correct. U bent namelijk geen eigenaar van het appartement, maar eigenaar van het appartementsrecht waarin is bepaald dat u het exclusieve gebruiksrecht hebt van het appartement. U wordt samen met alle mede appartementsrechthouders eigenaar van het gehele gebouw. U bent dus ook samen verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw en de daarbij komende kosten.

Kan ik mijn lidmaatschap opzeggen?

Nee. Het lidmaatschap van de VvE is verplicht en kan dus niet worden opgezegd. Het lidmaatschap eindigt pas bij de verkoop van uw appartement.

Waaruit bestaat mijn VvE-bijdrage?

In de ALV wordt elk jaar de begroting vastgesteld. In deze begroting zijn alle kosten opgenomen die dit jaar te verwachten zijn en is opgenomen hoe veel de VvE spaart voor toekomstige uitgaven. In de splitsingsakte is bepaald hoe deze kosten over alle eigenaren wordt verdeeld. De VvE-bijdrage is uw aandeel in deze kosten en reservering.

Wat zijn breukdelen?

In de splitsingsakte staat vermeld hoe de kosten onder de eigenaren verdeeld worden. Deze verdeling per appartement wordt de breukdelen genoemd. Daarnaast is het mogelijk dat er in de splitsingsakte wordt bepaald dat de eigenaren van appartementen van een specifiek deel van het complex niet bijdragen in bepaalde kosten. Een voorbeeld hiervan is dat het geregeld kán zijn dat eigenaren op de begane grond niet meebetalen aan onderhoudskosten van de lift.

Hoe kan ik mijn maandelijkse VvE-bijdrage betalen?

U kunt uw bijdrage het beste betalen via een automatische incasso. U dient ons hiervoor schriftelijk te machtigen. Neem even contact op met ons kantoor en wij regelen dit voor u. Als u geen incassomachtiging wilt afgeven, dan dient u er zelf voor te zorgen dat de bijdragen uiterlijk op de eerste dag van de maand op de rekening van de VvE is bijgeschreven. Betalen via iDEAL, creditcard, pinnen of contant is niet mogelijk. Wij versturen geen acceptgiro’s.

Wat regelt het Huishoudelijk Reglement?

De algemene ledenvergadering van de VvE stelt doorgaans het huishoudelijk reglement vast waarin de leefregels worden afgesproken. Deze regels zijn voor alle eigenaren bindend. Denk hierbij aan het al dan niet toestaan van schotelantennes, zonweringen, huisdieren, harde vloerbedekking en dergelijke. Een kopie van het meest recente huishoudelijk reglement ontvangt een koper van een appartement in zijn welkomstpakket. Indien u niet in bezit bent van een Huishoudelijk Reglement, neem dan contact op met BeheerGoed of kijk op de webpagina van uw VvE.

Welke verzekeringen sluit de VvE af?

Opstalverzekering: De gebouwenverzekering (opstalverzekering) wordt door de VvE afgesloten en betaald. U hoeft uw appartement dus niet zelf te verzekeren. 
Glasverzekering: De glasverzekering van het buitenglas wordt eveneens door de VvE afgesloten en betaald. Glas in de woning, bijvoorbeeld in binnendeuren is niet verzekerd.  Aansprakelijkheidsverzekering: De derde en laatste verzekering die standaard op naam van de VvE wordt afgesloten, is de Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering. Deze verzekering betekent echter niet dat u uw eigen WA-verzekering kunt opzeggen!  Rechtsbijstandverzekering: De VvE kan besluiten om een rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Deze verzekering kan worden ingeschakeld als bijvoorbeeld een schilder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Zoals eerder is opgemerkt verstrekt de VvE de opdracht en is zij ook de benadeelde in dit soort geschillen. Een verzekering kan de juridische kosten aanzienlijk beperken.  Ongevallenverzekering: De VvE kan ook besluiten om een ongevallenverzekering af te sluiten. Deze verzekering verzekert u van een uitkering wanneer een vrijwilliger tijdens uitvoering van werkzaamheden voor uw Vereniging blijvende letselschade oploopt. Niet verzekerd: Inboedel! Voor de volledigheid wordt hier opgemerkt dat de inboedelverzekering nooit door de VvE wordt afgesloten. Dit zult u dus te allen tijde zelf moeten regelen als u uw inboedel tegen schade, brand e.d. wilt verzekeren.

Wat doet de Kascontrolecommissie (KCC)?

De KCC controleert namens de VvE de jaarrekening en alle hierbij behorende bescheiden. Op basis van haar bevindingen en haar advies kan de vergadering een besluit nemen over vaststelling van de jaarrekening en het verlenen van décharge aan de beheerder en het dagelijks bestuur voor het gevoerde financiële beleid. De benoeming tot KCC is voor de duur van één jaar. De KCC bestaat bij voorkeur uit minimaal twee leden. De KCC maakt geen deel uit van het Dagelijks Bestuur. Bestuursleden kunnen geen zitting hebben in de KCC.

Wat is de Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB)?

In de MJOB wordt een raming gemaakt van de te verwachten kosten aan groot onderhoud. Zoals schilderwerk, de vervanging van het dak en/of lift, etc. Werkzaamheden die behoorlijk kostbaar zijn. Havensteder VvE-diensten adviseert alle VvE’s een dergelijke meerjarenonderhoudsbegroting op te laten stellen en regelmatig te actualiseren. Zodat inzichtelijk wordt wat er per maand gespaard zou moeten worden om te voorkomen dat bij opdrachtverstrekking de eigenaren een aanzienlijke financiële eigen bijdrage moeten leveren. Bij VvE’s die na 2006 zijn opgericht, is een MJOB meestal verplicht.

Gemeenschappelijk of privé?

Op de splitsingstekening en in de splitsingsakte is bepaald of iets gemeenschappelijk of privé is. In het algemeen is alles vanaf en met inbegrip van uw voordeur naar buiten gemeenschappelijk. In uw appartement behoren bijvoorbeeld dragende muren en standleidingen ook tot het gemeenschappelijk deel. Dit houdt in dat alleen de VvE opdracht kan geven tot het uitvoeren van bijvoorbeeld het buitenschilderwerk of het vervangen van kozijnen. Indien u eraan twijfelt of er sprake is van uw privé-deel of van een gemeenschappelijk deel, neem dan voor de zekerheid contact op met uw beheerder.

Zelf werkzaamheden uitvoeren: schilderwerk?

Het onderhoud van het buitenschilderwerk regelt de VvE. U mag dit niet zelf doen, ook niet als u dezelfde kleuren gebruikt. De VvE regelt ook het schilderen van de entree en het trappenhuis. Via uw VvE bijdrage betaalt u mee aan het groot onderhoud en daar hoort het schilderwerk bij. Met het binnenschilderwerk in uw appartement bemoeit de VvE zich niet. Dit mag u geheel naar eigen inzicht regelen.

Zelf werkzaamheden uitvoeren: kozijnen?

Alle raam- en deurkozijnen in de buitengevel en uw voordeur zijn gemeenschappelijk bezit. Daarom mag u géén dubbel glas plaatsen of de kozijnen vervangen zonder schriftelijke toestemming van de VvE.

Harde vloerbedekking, mag dat?

Veel bewoners willen weten of ze harde vloerbedekking, zoals plavuizen of parket, mogen leggen. In het huishoudelijk reglement leest u of dit is toegestaan.